最近、どこの街にも新築のマンション建ってますよね。
少し郊外の街になると、完成済みの新築一戸建もよく売られています。
新築住宅って、チラシをずっとチェックしていると価格が下がっていきますよね。
あれってどこまで下がるものなんでしょうか。
結論から言うと、新築マンションであれば最初の価格からマイナス350万円まで。
新築建売ならマイナス400万円ほどです。
目次
販売担当者が一晩でしゃべってくれました
以前、新築不動産を手掛ける大手の不動産会社と一緒に仕事をしたことがあるんです。
その時、担当者に聞いてみました。
「ぶっちゃけ利益、どれくらいのせているんですか？」と。
教えてくれないと思っていましたが、あっさり簡単に返事してくれたんです。
「ウチの場合、マンションなら300～350万円。戸建なら350万円～400万円」
「まあウチだけじゃなくて、どこの会社も似たり寄ったりだと思うよ」とのこと。
うそつけ、どこのソースなんだよ！明確にしろ！という声も聞こえてきそうですが・・・
不動産関係者はこの記事を読んで「余計なこと言いやがって」とおそらく思っているハズ。
利益幅から逆算する販売計画
なぜ400万円ほどにしているのかは、会社によって理由が違うそうです。
僕が聞き出した人いわく、理由は知らないといっていました。業界的な通例なんですかね？
「利益は400万円程度」を前提に販売計画も決めているようですよ。
わかりやすく言うと、こうです。
- 対象地域で新築マンションはいくらで売れているかを調査
- 売れている金額のマイナス400万円で建てることができるかどうかを判断
- いけそうであれば建てる
このようなプロセスをへて、建設に着手しているとのこと。
新築の値引きがおこるタイミング
販売した後、3か月程度は値下げをしないようです。
4か月目から1か月につき100万円ほど値下げをするとのこと。
会社によっては、2週間につき50万円値下げするところも。
大体の場合、150万円ほど値下げをすると買い手がつくらしいですよ。
「これ以上値下げをされたらほかの人に買われてしまう！」と思うんだとか。
会社によっては値下げをせずに「引っ越しお祝い金」をプレゼントしている場合も。
現金で100万円あげちゃったら結局利益的にはマイナス100万円になってしまいます。
しかし値下げをしないで売ると「年商」が上がるらしいんですよ。
そのほうが、銀行のウケがよくなるとのこと。
「家具・家電付き」であがいてみる
新築住宅のすべてが150万円ほどの値引きで売れるわけでもありません。
立地悪すぎ、日当たり悪すぎ等々がある住宅は売れ残ります。
売れ残り住宅は、値引きの限度額を超えても買い手がつきません。
そんな場合は、どうするか。
一般的には「家具家電丸々プレゼントキャンペーン」を行うのだとか。
しかし効果はあまりないそうです。
何もやらないよりかマシかという気持ちで行うようですよ。
販売から一年で「中古」扱いへ
新築で建てた住宅は永遠に新築というわけではありません。
完成から1年たてば、だれも住んでいなくても法的には中古住宅扱いになるのです。
それを迎えてしまった場合どうするか。
新築の最大の強みである「新築扱い」を失ったので、もう容赦はありません。
限度を超えて、値引きが起きます。
とにかく捌けばいい！という段階にシフトしちゃうんですね。
あとがき
新築住宅の利益はだいたい400万円ほどです。
これを知っておくことで、賢い買い物ができるかもしれませんね。
しかし、いきなり400万円の値引き交渉しても、絶対に通用しないのでご注意を。
ちなみに今回のテーマに関連した記事として以下のような記事を書いていますので、ご一緒にどうぞ。
