今回は「マンションの転売」をテーマにして深掘りしてみます。
マンション転売って言っても結果的に転売になった場合と、狙って転売するケースがあると思いますが、今回はどちらにも適用できる知識を紹介していこうかな、と。
経験則と主観が入り交じった内容になってはいますが、これから「マンション転売するぞー」「結果的に転売になるかも」という人には役にたつはずです。
目次
マンション転売にかかる税金って何？いくらかかる？
マンション転売にかかる税金は計算によって決まる
まずはマンション転売にかかる税金について、みていきましょう。
マンション転売でかかる税金に関して、いい感じの解説記事があったんでピックアップしてみます。
不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。
譲渡所得の計算
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額※1
－（取得費※2 ＋ 譲渡費用※3）
※1：土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金
※2：取得費 次の①、②の内大きい金額を使います
①実額法：土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
②概算法：譲渡収入金額×5％
※3：譲渡費用 売るために直接かかった費用をいいます課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 －（特別控除※4）
※4：居住用の3,000万円特別控除の特例等税額計算
税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（所得税・住民税）
譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となり、対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。
引用：「三井不動産リアルティ」
マンション転売で税金がかかるのは利益が出た時だけ
早い話が、マンション転売で利益が出たらその分だけ税金がかかるということです。
実際のところはガチで転売狙い（利益を出すつもり）にしない限り、利益で出ることはないですね。
結果的に転売になったり、素人の転売だと絶対に利益が出ることはないです。マジで。
転売が成功するマンションの条件とは？
マンション転売を成功させたいなら「良い立地」が条件
次は「マンション転売条件」について、みていきましょう。
「マンション転売条件」に関して、すごく良い解説記事があったんで引用してみます。
一般的には、以下の図のような条件が満たされている住宅ほど売却価格は高く、購入希望者も多くなります。特に「アクセス」「利便施設」「住環境」は、住宅の価格を決める上で重要なポイント。もし自宅のすぐ近くで賃貸に出ている住宅があれば、賃料がいくらか、他の地域と比べて高いか安いかをチェックしてみると、相場観がつかめるかも知れません。マンションの場合は、同じマンション内で賃貸に出ている物件があれば、その賃貸料金がいくらかというのが重要な参考資料になるでしょう。
住宅そのものに関しては、当然ながら「築年数」は価格に大きく影響します。一戸建ての場合、一般的に築20年を経過すると、建物としての資産価値がなくなると言われています。ただし、大手ハウスメーカーの建物であったり、大規模分譲地内の物件など例外もあり、いちがいには言えません。築年数が古くても、しっかりと手入れをして美しい状態を保っている家は、高値で売却されるケースもあります。 マンションに関しても、大手のゼネコンが建てた物件や、管理が行き届いた物件に関しては、築年数が古くても高値をキープしている場合があります。
引用：「スマイティ」
マンション転売は本当に立地条件さえよければ大丈夫
成功するための要素は色々あると思いますが、本当に「立地」だけこだわっていればOKです。
とくにマンションは戸建てにくらべて、立地重視で考えている購入希望者は多いです。
そのため、価格や劣化具合など他の条件が悪くても、立地さえよければなんとかなりますよ。
今は「リノベーション」もあるので、よけいに立地が重要です。
マンション転売とローン残債の関係性
ローン残債があるマンションでも転売可能
次は「マンション転売ローン」について、みていきましょう。
「マンション転売ローン」に関して、簡潔に結論を出している記事があったのでご紹介。
住宅ローンが残っていても、住まいは売れる！
ほとんど多くの人が、マイホームを購入する際に金融機関と住宅ローンを組むことになると思います。やがて諸事情により住まいを買い換えたいとき、「住宅ローンが残っていても、今の住まいを売ることができるのか」と誰もが疑問に思うかもしれません。分かりやすく言うなら、答えは「YES」です。ただし実際には完済してからでないと売却することはできません。そこでキーワードとなるのが、「抵当権（ていとうけん）」です。
担保として設定された自宅の抵当権を外す
不動産を購入するために金融機関と住宅ローンを組む際、金融機関は対象となる不動産に抵当権を設定します。抵当権とは万一ローンが返済できなかったときの担保※で、返済が滞った際にはこの不動産を競売にかけることで融資した金額を回収しようとするものです。抵当権がついたままでもその住まいを売却することはできますが、ローンの返済が滞れば、誰が所有していようとその住まいは競売にかけられてしまいます。そのため、抵当権付きの住まいを購入しようとする人はあまりいません。
引用：「スマイティ」
ローン残債があってもマンション転売を遠慮する必要はない
「抵当権」の仕組みについて、素人ががっつり理解するのは難しいですが、「抵当権があれば売却できない」ということだけ知っておけば良いです。
実際、大半のマンションがローン残債がある状態での転売なので、「残債があるので転売できない・・・」なんて思う必要はないですよ。
ネットの記事には「残債があるなんて馬鹿なの？」みたいな主張が見られますが、そうなると9割以上が馬鹿になることになります。
だから、気にする必要なんてナッシングです。
マンション転売でかかる費用・手数料って何？
マンション転売にかかる費用・手数料は全部で5種類
次は「マンション転売費用・手数料」について、みていきましょう。
「マンション転売費用・手数料」に関して、簡潔にまとめてくれた記事があったのでさっそくピックアップです。
仲介手数料、印紙税、登記費用などがかかる
不動産を売却するときにかかる費用には、仲介手数料や印紙税、登記費用といった、以下のような費用がある。(1)仲介手数料
(2)印紙税（売買契約書に課税）
(3)登記費用（抵当権抹消などの費用、司法書士報酬）
(4)その他必要に応じて支払う費用（測量費、解体費、廃棄物処分費など）
(5)引越し費用
引用：「スーモ」
マンション転売の費用・手数料で注意すべきなのは「仲介手数料」
5種類ほど支払うべき費用がありますが、警戒すべきなのは「仲介手数料」だけです。
仲介手数料は数十万レベルの出費になりますが、あとはそこまでかかりません。
逆にいうと、値段が多いだけに仲介手数料は値引きができる要素でもあるので、ぜひ値引き交渉にチャレンジしてみてください。
下手にテクニックを意識せずに「値引きして」だけでいいですよ。
結論：マンション転売は面倒である
マンション転売は、総じて面倒ですね。個人的にはしたくありません。
儲かる可能性は非常に低いので利益目的はいやですし、引っ越しだとしても色々費用と手間がかかるのでしたくないですね。
ちなみに「マンション転売」とちょっとだけ関連のある記事としては、以下のような記事を過去に執筆していますので、ご一緒にドウゾ。
